上半年，20万个家庭在成都买了房

文／成都商报-红星新闻记者 谢雯

上半年成都总共成交新房8.1万套，是去年的1.07倍；

全市新房成交套均面积约131.6㎡，首次突破130㎡；

上半年成都二手房共成交11.9万套，套均面积93㎡。

单看这两个数据，可以得出以下两个“回暖”的结论：

但“回暖”的同时，我们更应该看到，2023年上半场的成都楼市，由速度与规模至上走向稳健与质量至上，趋势转折，格局重塑；下半场，两极分化的趋势或愈演愈烈，机会与难题一并到来。

而在20万个家庭买房的背后，成都楼市还有哪些隐藏着的真相？

房企分化：多家房企跑赢去年全年，4家房企破百亿

这是中指研究院今日发布的2023上半年成都房企销售排行榜。

图据：中指研究院

对比去年同期的数据，我们看到了几组有意思的变化：

4家房企在上半年就迈过“100亿元”的大关，而去年为“0”；

华润置地半年卖出173.1亿元，甚至超过成都去年全年销冠161.6亿元的成绩；

2022年TOP5和TOP10的门槛分别为57.3亿元和44.1亿元，今年这两个指标则来到93亿元和55.5亿元；

成都今年前10房企的业绩共计997.1亿元，排在第11-20位的房企销售额为381.3亿元，第一梯队是第二梯队的约2.61倍。

我们能清晰看到，第一梯队市场份额进一步提升，另一边以兴城人居、天投、轨道城市、城投置地等为代表的成都本土国企，也开始在市场中占据更多的话语权。而民企，前10排位中，除了龙湖，已不见其他企业的身影。

市场分化： 小阳春太短暂，连郁亮都说“预期有偏差“

在今年3月31的业绩发布会上，万科董事会主席郁亮认为当时彼时的市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，市场仍然处于温和恢复的阶段。

但在6月30举行的股东大会上，郁亮转变了口风，“实际情况比当时预期要差一些，从目前看信心还需要进一步重建。”

他所指的，正是市场自2月快速回升，但进入二季度后，市场出现回调。从全国到成都，无一例外。

2023年上半年，成都共成交新房81143套，细化到每个月的数据，分别为：

1月：8194套

2月：11312套

3月：15351套

4月：16251套

5月：15866套

6月：13517套

简单来说，春节之后，新房市场迎来一波“小阳春”，但进入5月后前期积累的刚需需求释放完毕，短期市场增长动能开始转弱。

不过，克而瑞研究指出，6月，TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增幅仅8.5%，为历年同期最低水平。“对比全国，成都还是相对活跃，并未出现销售的‘突然断层’。”

区域和产品持续分化，从业者都说太“卷”了

“有些项目开盘都来不了71组客户。”

这是6月13日华润从71家房企中脱颖而出，抽中金融城三期29亩地块后，在业内传播度极高的一个“梗”。看似为打趣，背后正是成都楼市所出现的区域之间的分化和产品之间的分化。

销售端，总共81143套的成交中，中心城区占据64583套，远郊共16560套，中心城区约是远郊的3.9倍。

以一季度为例，去化率90%以上的项目，全部位于原一圈层核心板块，且基本都是建面约120-200㎡以上的产品。这其中，主力价格500万以上的项目开盘17次，其中13次开盘即清盘。

从土地端的数据来看，“旱的旱死，涝的涝死”的局面将在下半年持续，而“卷”，已经成为从业者对房地产行业的一致共识。

今年上半年，成都共成交46宗涉宅地块，合计约2433亩。其中，原一圈层成交22宗约1556亩，原二圈层成交20宗约738亩，原三圈层只成交4宗共139亩——这两个数据，均为近7年最低。

这就意味着，主城高能级板块，高能级产品已成为房企在当下市场的出路。

展望下半年：两个确定与一个变量

易居企业集团CEO丁祖昱日前在分析下半年新房市场走势时表示：“从目前来看，短期行业难有V型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。”成都多位房企和机构人士则谈到了两个“确定”出现的趋势，和一个最大的“变量”。

确定的趋势一

TOP10房企排序或重构

从上半年房企的排序来看，一个重要的节点是，“小阳春”那一波谁在主城核心区有货卖，谁就能冲到前面。这也是为什么万科在近5年第一次“缺席”了成都TOP10之列。

从中指研究院统计出的数据来看，华发、华润、万科、建发等企业位居上半年成都拿地金额的前10位。

图据：中指研究院

中指研究院四川公司研究总监苏宇表示：“按照这些企业的开发节奏，上半年新拿地块都将在下半年入市。且从地块位置来看，都位于主城核心区，货值较大，房企今年度的排名或进一步重构。”

确定的趋势二

刚需与改善将“主攻”不同的市场

这是上半年新房和二手房的两组对比数据：

主城区新房套均成交总价379万元，二手房套均成交总价约152万元；

主城区新房套均成交面积136.6㎡，二手房套均成交面积93.7㎡。

由此可以看到，主城区新房与二手房交易在套均面积和总价上的差距逐年递增，互补性不断增强。未来，更多的刚需将进入二手房市场，而改善将成为新房改善市场的主力。

不确定的变量

20万套挂牌的二手房

2022年，成都二手房成交量历史性超过新房，达到15.13万套。当时，多位业内人士在谈及今年的趋势时，普遍认为卖掉二手房的房东将为新房市场带来一波强劲的“换房潮”。

从市场的反馈来看，当前新房市场的主力的确是这群人，助推成都在3-4月走出一波明显上升独立行情。但贝壳研究院成都分院院长付跃华表示，“由于这部分人对市场的预期不足，开始观望，导致置换购房的比例没有达到预期。”

因此，对于下半年的成都新房市场，其走势某种程度上取决于置换群体的数量。

6月初，贝壳APP上成都二手房挂牌超过20万套。而上半年全成都二手房那个成交11.9万套。

如果和上半年保持同样的成交水平，今年全年成都二手房成交将超过20万套大关。如果其中35%的房东“卖旧买新”进入新房市场，新房市场就需要7万套房源才能消化这部分需求，成交水平将超过过去年下半年。

图据：贝壳APP

但如何解决对市场的“预期”，或远不是这20万房东的事，更关乎一座城市的内生动力与虹吸效应。但可以肯定的是，下半年入市的新项目大多数将在去年和今年上半年的土地出让清单之内，这几乎是一张明牌。

转载自头条号：成都商报房产。（侵删）