成交越来越好，成都楼市离全面回暖还差什么？
狂飙的销售数据背后，是否意味着楼市全面回暖，记者跟三个不同总价段的买房人进行了沟通。
文／成都商报-红星新闻记者 谢雯
毫无疑问，成都楼市正在传统的“小阳春”支棱起来。
以成都商报-红星新闻记者的体感来说，周边看房和咨询买房的人，又突然变得活跃。就连上周五下班时，同事Y女士与同事L女士的对话都变成了“周末，你去哪里看房？”
即将开盘的西派城央吸引了很多买房人咨询
从机构的统计数据来看，2023年2月，成都楼市的成交量超过3万套，其中，新房成交量为1.31万套，二手房成交1.91万套，同比增加160.43%；3月1日-13日，成都新房成交6136套，二手房成交11582套，已达到上月近6成的水平。
但，看似回暖的背后，真相或远没有数据所呈现的这么简单。
改善市场
主城持续回暖，远郊开始回落
回想起春节过后的这一个多月时间，L女士的周末几乎都在开发商的售楼部里度过。据她不完全估算，已看过近20个项目，从成华区到锦江区的高层，再到龙泉驿的叠拼，总价400-500万之间改善项目，她几乎一个都没放过。
L女士自行做的两楼盘对比纪录
这是她近5年来的第二次购房经历，2019年她买下了位于东郊记忆板块的万科·天荟约130㎡的房子。她说，和上一次买房相比，自己的心态上有一个明显的变化：从以前看过一次就买，到现在每天晚上的空暇时间，都会拿出楼盘DM单，进行指标之间的比较，甚至还做了多张对比表格给楼盘打分，交通、产品、户型、装修一个都不落下。当总价来到400万+，愈发“不敢买错”，愈发变得纠结。
万科·天荟
对于L女士而言，要么实现产品类型的改善，要么在区位、产品力上特别突出是她这一次买房的初衷。
解读：
从群体规模来看，类似L女士这样的改善购房者，是成都这轮行情中新房市场的绝对主力。体现在成交上，中原地产的市场报告显示，3月6日-12日，成都5+2城区住宅供应增加，备案量价齐升，成交套数排名前6的项目分别为华润·中环天序、麓湖生态城、兴城人居·鎏林语、保利·锦城和颂、远达·天荟云庭和建发·观唐映月。
兴城人居·鎏林语效果意境图
几乎清一色的位于主城核心区域或主力出货的板块，户型区间多为120-143m²的高价值项目，这是目前在成都“回暖”更为明显的一类项目。
至于远郊的部分区域，体感已从回暖降为回落。一位在简阳操盘的房企负责人表示，在2月的短暂冲高后，项目到访已回到1月水平。吉信行的市场报告也显示，上周邛崃、蒲江、新津、大邑、金堂等区域，销售环比回落约16-41%。
刚需市场
正涌入二手中低总价次新房
上周，27岁的杨先生买下了华润·云庭一套建面约103㎡的二手房，总价172万元。这位“新成都人”从去年年中开始看房，前前后后已看过18个项目。
总价200万以内、次新房，最好出行和生活方便，这是他给自己列下的选房“标准”。回顾这半年的经历，杨先生说：“真正促使我决定买房的，是政策的松动和利率的下降。”目前，对于杨先生这样的刚需购房者，首套房利率约在4.1%左右。在仅看过一次房之后，杨先生选择了“上车”。
华润·云庭
相较于杨先生，陈女士就没有那么“幸运”了。同样瞄准二手房，同样总价预算在200万左右，在看中城北绿地城一套建面约103 m²的套三。就在即将签约前，房东临时涨价6万。看似不多，但这样的体验让陈女士最终放弃。
解读：
与改善占据新房市场不同，一批预算不高的购买者，正争相在近期涌入二手房市场。
成都商报-红星新闻记者从多家平台了解到，在2月创下近3年峰值的19061套背后，近7成客户都为首次置业的刚需购房者。
一位姓唐的中介人员告诉我们，这些购房者身上有着显著的共性，他们对于房子的选择上，中小面积、150-200万的中低总价次新房，正在市场快速流通，下单周期也明显快于去年底的水平。但市区的“老破小”房源，尚未出现量的变化。
在唐先生看来，市场并无太多的增量，大多是被去年市场耽搁的需求，信心还没有完全回复。“但不管怎样，只要有流动性，就起码说明市场在变化。”
500万+市场
或走出独立的回暖行情
“最喜欢建面约280 m²的户型，但当时只能选到建面约220 m²的那一种，感觉‘差点意思’。” 仅仅几天后，放弃麓湖浔岭峰的Y先生就后悔了。
一心想买建面200 m²以上大平层产品的他，看过万科·天府锦绣和蔚蓝卡地亚花园城，但没有想到在有三分之二房源总价都接近1000万的浔岭峰，开发商在不到2小时就卖完。Y先生说，他现在最看重的是房子的视野、区域，其次才是户型。至于接下来买什么，他说，“去摇麓湖生态城的C19鸿鹄岸。”
麓湖浔岭峰
解读：
浔岭峰“热销”不是孤例，在成都近期的500万元+市场也有很多热销案例存在。同样位于麓湖板块的天健·麓湖天境，此前批次建面约176㎡这一总价破500万的户型流速，低于建面约143㎡的户型，但在最新批次中首次出现了需求大于供应的情况；在即将入市的中交统建·锦江九章，建面约190㎡的上叠，意向客户也远远多于房源套数。
中交统建·锦江九章叠拼效果意境图
多家房企人士谈到，从一线城市的反馈来看，在所谓的高端市场，已在“小阳春”中走出一波独立的回暖行情。2023年成都总价500万+的项目将加快入市，预计成交量也将持续上涨。
记者观察
是否可以理解为楼市全面回暖
综上所述，如果只看三种类型产品“量”的变化，成都楼市的确在近期支棱了起来。能否以此将其理解为市场的全面回暖？
在业内看来，答案或将是否定的。
他们提到了一个现象：在被称为市场“晴雨表”的二手房市场，“狂飙”的成交量背后，是挂牌量的猛增和价格的下调——据不完全统计，成都2月的挂牌量超过3.5万套，仅次于去年6月，为成都二手房历史上的次高峰；同时，在上周，约有260套房源上调价格，但有1172套下调。
一位房企营销负责人称：“挂牌量增加，代表更多的人看到了优化资产的可能性，今年将是换手率放大的市场，但在价格尚未企稳前，难言市场的全面回暖。”
转载自头条号：成都商报房产。（侵删）
