2023年成都楼市：当下买房，选择时机窗口是关键！

编辑：访客时间：2023-07-14 11:37:52 栏目：本地动态查看: 111

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，未婚，有房无贷，当前房屋满足刚需，现以投资为目的购置一套房产，首付170万左右不知道应该选择住宅还是公寓进行投资，请问有什么建议吗？

成叔：你好，当前不建议购买公寓房，主要因为它尚处于供大于需的阶段，而且其外租价格也较低，今后的二次交易上也不具有优势；其次，在你的预算170万左右的前提下，更建议投资单价1.7万，面积90-100的套三，该类房源在三环以内都具有较大的发展前景。

提问：成叔，你好，上班地点位于大面板块附近，因此决定购买该板块附近的楼盘，但对这一板块并不了解，可否请您分析一下大面板块是否有发展的潜力空间，是否值得购买？

成叔：你好，大面板块未来依然有发展潜力。首先从发展规划来说，成渝联手打造成渝经济圈，是多次重点提出的发展目标，因此未来成都大趋势就是向东向南发展，大面处在一个发展的红利方向。而且后期大运会顺利进行也能够给龙泉驿带来热度，大面也包括在内。从具体发展看，虽然大面目前各项配套都比较紧缺，但都处在一个即将发力的阶段，目前轨道交通、商业配套都在逐渐提升：这几年的地铁建设会给大面带来一定的涨幅预期，商业上成都首个智慧商场，成都世茂广场即将开业，商业配套基本完善，教育上目前大面街道辖区有公办小学4所，民办学校4所，随着居住人数增加，大面板块应该会进一步落实学校规划。大面目前的总价中位数还没到成都主要城区的总价中位数，表明大面是目前多数购房者可以摸得起的价格，对于刚需购房者仍有很大吸引力。

提问：成叔，你好，想在成都买房，预算是400万左右，最好性价比比较高，不希望买到不好的，麻烦帮忙分析一下在哪里买比较好呢？

成叔：你好，这个预算的话，首先是一圈层的二手房，虽然选房无压力，但是优质属性比较难以兼顾，再加上地段，区位配套的因素影响，一般是120平以内的套三；其次是天府新区，普通新盘供应量足，但是性价比不够高，一些性价比较高的项目基本都需要摇号；最后是二圈层的改善盘或者边缘地区的别墅，但是别墅的升值力度不够，目前二圈层很多板块属于起步阶段，区位配套上不够完善，核心地段的升值空间不大。总地来说，400万的总价虽然选择面够广，但是很难买到性价比较高的盘，具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：成叔，你好，本人名下有套98年建成的房子，房龄比较大，今年2月年后挂牌现在还是没有卖出去，想问一下，这是怎么回事呢？

成叔：你好，成都的老房子以后会越来越难卖，流动性进一步减弱、升值空间缩小，在未来没有竞争力；最主要的是购买人群结构变了，主要以90后为主，带来的是不同的价值观，所以即使老小区地段好，也不会像一线城市那样抢手。调查显示，购房者年龄越小，对房龄高的房子越不能接受。但是，老小区的于是在于价格低而且配套成熟，当其他竞争不多的时候是很吃香的。但是成都不缺新房供应，老小区竞争太大了。哪里的未来规划更胜一筹，哪里买房的人就多，随着时代的发展，老小区的流动性肯定会下降的，所以对于业主来说，行情好的时候价格合理就卖出去吧，后面老小区二手房的未来越来越黯淡了。

提问：成叔，你好，坐标成都，有亲戚告诉我主城区某楼盘现房价较低，推荐我尽快入手，但我对此并不了解，因此想咨询下您这种随大流购房的行为是否合理，那我在主城区购房应该避开哪些楼盘呢？

成叔：你好，可能有很多人在购房时冲动占了主导，看到别人购哪个区域的房源升了值，于是自己就撺掇家里人一起去买房，虽然房子单价2万左右，但由于房子所处区域是黑洞板块或学区、商业配套极其缺乏，近期基本并无升值，他们通常都忽略了通过买房实现价值倍增的真正原因：在于区域和房子足够优质，买入的绝对价格大都不低。此外低价本身是种优势，但有时候也是一种陷阱，当购房者将低价与笋盘混为一谈时，也将掉入低价陷阱，看到某一区域房价涨的厉害，在不了解楼盘所在情况时就执意下手，但住进去之后发现对口学区和配套都不好，打算置换时要以当初买入价格售出就很难出手。因此真正有优势的低价并不是指绝对价格更便宜，而是相对周围竞品更有性价比。就下半年成都的主城区而言，更没有绝对的香饽饽，新房限价和二手房指导价已经使主城区的产品价格更加透明化和公开化，于是购房者就更难以辨别“洼地”“笋盘”等房源，在这种情况下购房者切忌存在贪小便宜心理。

以上为”成叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

成叔已经总结了成都未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。